城市更新项目拆迁管理经验暨日常工作技巧分享

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目 录

一、 城市更新项目管理阐述

二、 业主档案管理制度规范化的必要性以及具体工作

三、 项目部拆迁谈判记录的管理与跟进

四、 项目部信息化系统建立的举例与注意事项

笔者按:

随着2018年以来城市更新政策的频繁出台，目前处于前期的项目公司所处环境并不乐观，截至2019年3月8日，已列入更新计划的项目共756个，已通过城市更新专规批复的项目共457个，通过率60.4%。实施主体确认公示的项目共279个，实施率36.9%。当项目部（组）处于“蹲”项目的阶段，从实际层面出发如何更好地占坑变得尤为重要。基于很多公众号都已推送对大湾区、深圳城市更新政策等的解读文章，笔者另辟蹊径，讲些比较细碎的东西，即对于项目上拆迁谈判等具体业务的信息管理工作做一些细小的心得分享。

一、 城市更新项目管理阐述

（一）管理概述

在项目管理方法论上主要有：阶段化管理、量化管理和优化管理三个方面。此文着重讲述项目部在量化管理阶段的一些具体事务。

（二）城市更新项目管理意义说明

在项目工作中，应尽可能地进行数量化，做到责任清楚，责任到人。在城市更新项目中，时常会碰到这种问题，拆迁进度时快时慢，或者业主态度突然比较反复，比如随波逐流等问题都时刻会影响拆迁阶段的进度；再就是通过量化管理可以追溯到其中的问题出错地方，责任该由谁负，责任又多又大，为此必须把各种目标、投入、成果等分类量化，比如：用ERP业务报销系统，系统化模块或子系统表达客户的需求，精确计算到每阶段所需的人工、物力、财力等等，如请客吃饭花了多少钱，几个人，那些人关系如何。把各种量化指标存入数据库，就能够轻而易举地解决上述的问题了。每个阶段都有清晰的量化管理，也非常有利于整个项目进程的推进。

二、档案管理制度规范化的必要性以及具体工作

（一）档案管理制度规范化的必要性

为避免收楼与交楼的程序不清，从而影响房产注销，从拆迁安置工作一开始，就把档案质量管理纳入整个拆迁安置房的建设中的重要一环。如果在拆迁工作的一开始没做好被拆迁房屋的档案管理工作，则容易产生丢失被拆除旧房记录与原始合同信息等现象，以后在补偿安置阶段就很容易造成纠纷。因此，如果拆迁安置房档案监管不到位，会造成图纸不齐全、不准确，合同协议不完整、不规范，原始记录责任不明确等严重问题，上述情况在现实中也是屡见不鲜。

（二）具体工作

如上图示例，根据自身项目实际情况建立审批权限流，注意必须留痕，对于核实的信息做好相应的留档处理，审核内容包括但不限于产权证明、物业面积、拆赔标准及拆赔结果、合同条款及法律文件审核等，在此不展开阐述。

三、项目部拆迁谈判记录的管理与跟进

在旧改谈判中，业主信息摸底与排查是基础性工作，需面对面与业主交流。做好记录的管理十分重要，对于拆迁代表等负责片区的工作需要每日下班前及时反馈到项目上级处，如夜晚有宴请活动则需要做好报备工作，包括人数、事由、预算等。

在项目部的时间多数比较自由，因此在谈判记录除了登记基础房屋信息与业主个人信息，更多的是与其接触的过程中发现其身边的人脉关系与个人诉求，简单的工作就是把每日的所见所闻记录好，了解村民业主的动态与信息掌握度。另外一定要做好跟进工作，因不同业主拜访时间需要有间隔，可通过安排固定时间间隔做好定量的访问，维护情感关系，谈判记录如使用文档管理则需要及时做好备份管理。

四、项目部信息化系统建立的举例与注意事项

笔者此前在几家中大房企做过拆迁工作，一个旧改项目中往往有很多不同的业权人，不同的物业交错谈判管理难度就相对较大，尤其涉及合建、分套的更是如此，因此一套成熟的管理系统必不可少。

举例:

笔者之前在XX地产公司时，旧改范围涉及由三个村地面积共约10多万平方米，有房屋近600栋，建筑面积40万平方米，常住和暂住人口约3万人，仅仅是业权人信息登记就是一个很大的量。

（一）基于Excel表格管理业主信息 V1.0

那时候都是基于用Excel表格进行业主信息管理（如下图），每条村落都有上千的数据信息，而且业权数据都交错在一起的，如按照传统的思路去管理，当一名工作人员离职走后，后面的人员接手难度还是比较大的，因工作数据量大而繁琐很容易出错。

当时项目还是坚持用Excel表格管理模式，一个楼一个表，每天更新，然后找个助理汇总给项目总。

（二）基于思维导图模式的业主管理 V2.0

那时候笔者首先想到的是通过思维导图去管理分配到手上的业权人，把自己管理的数据都写在上面，以栋作为管理，分出不同业权人然后通过关联线、符号等标识去尽快缕清村里复杂的关系。

如红色代表难谈的业主，蓝色代表意愿强烈的业主，有争议的用背景色标示出来，某种程度上讲，确实有一定用处。

如上图所示，是之前做过思维导图，里面可以展开，包含每个人的详细资料与信息、爱好、每天访谈记录等，其实里面的资料是十分丰富的，每个对话框都可以打开。通过这种方法可以把业主分类成很细的群体，而且可以统计关系网络强度，而且是可视化，不是单凭拆迁谈判时候的感觉，每条连接线都代表了不同社会关系背景。

而建立这些的基础是通过对业主的接触做好谈判记录的管理才可以做到。此方法也仅限对于内部小组开展工作方便，但对于项目整体把控来说远远不够，需要互联互通并随时沟通问题分享案例，做成敏捷开发管理模式将拆迁谈判任务分解,随时跟踪业主信息,实时内部信息交流,支持移动端。

（三）基于钉钉软件模式的线上业主管理系统 V3.0

如果说作为集团层面想去把控一些事情，那可以通过OA审批每个人的流程，而对于业主的把控程度则可以通过钉钉软件的二级市场客户管理系统，通过一定的修改，导入数据从而为拆迁现场与远程决策层分析提供到一些帮助。

简单来说，当管理层或者公司老板想查进度数据时候不需来项目部，只要给予授权就可以获得项目进度的所有详细数据，精细到每个人的绩效表现，每日进度等。

例如建立一个项目工作组，把初级业主信息导入如房屋号，面积，拆迁意愿难度等等信息导入。一次性可以管理上千个业主，而且信息不会丢失，每个人的改动都一清二楚详细记录，权限也可以做分级，每个人根据权限看到不同信息。下图就初略展示一下，详细程度是可以很细。业主的爱好，家庭结构外链，固定宴请数量金额，拆迁人员报销数据分配图等等。

在接触中都被数据化了下来，而且用手机做访谈记录特别快，因设置了模块化选择，不需要电脑即可完成。

基于笔者个人的设想，然后把这些东西做了出来。

下面展示了选择一个业主，吃饭见面拜访的记录。首先选择业主XX龙，点选后会出现他的物业信息与标签类型，是本地村民，沟通意愿中等，所属村，以往拜访记录。假设宴请这位业主，可以标明宴请形式地点，圈选公司陪同人员，并附上照片，给上级及时知道。也可以自己定制模块化满足不同项目管理需求。

最后结语，笔者是抛砖引玉，做了一些微小实践与分享，如果有更好的项目拆迁管理经验，也欢迎读者多多沟通交流！

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

1.地产私募融资

2.融资条件的创建及项目熟化

3.综合财税服务

4.项目后端融资

二、私募投资业务

1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）

2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务

3.商票支持保理业务

四、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务

2.资金出入境及跨境投融资业务

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